Gutachterausschuss

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Regionalverband Saarbrücken ist als Einrichtung des Saarlandes ein selbständiges, unabhängiges, an keinerlei Weisungen gebundenes, marktkundiges und sachverständiges Kollegialgremium. Dieses Gremium setzt sich aus einer oder einem Vorsitzenden, dessen Stellvertretern sowie mehreren sachkundigen und erfahrenen Gutachterinnen und Gutachtern verschiedenster Fachgebiete, wie Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bank- oder Vermessungswesen zusammen. Diese sogenannten ehrenamtlichen Gutachterinnen und Gutachter werden von dem Regionalverbandsdirektor für vier Jahre bestellt und besitzen umfassende Kenntnisse und Erfahrungen in der Bewertung von Immobilien und Grundstücken.

Wichtiger Hinweis: Der Gutachterausschuss bedient sich einer Geschäftsstelle, die beim Regionalverband Saarbrücken ansässig ist. Diese ist zuständig für die umliegenden Städte/Gemeinden (Friedrichsthal, Großrosseln, Heusweiler, Kleinblittersdorf, Püttlingen, Quierschied, Riegelsberg, Sulzbach und Völklingen), jedoch nicht für das Stadtgebiet der Landeshauptstadt Saarbrücken. Hierfür gibt es eine eigenständige Geschäftsstelle: Gutachterausschuss Landeshauptstadt Saarbrücken

Der Gutachterausschuss hat die umfangreiche Aufgabe, den Grundstücksmarkt im Regionalverband Saarbrücken objektiv und neutral zu analysieren und zu diesem Zweck dienende Daten sachverständig zu ermitteln und zu veröffentlichen bzw. entsprechende Auskünfte zu erteilen. Hierbei werden u.a. folgende Arbeiten ausgeführt:

• Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
• Ableitung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten
• Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Umrechnungskoeffizienten, Indexreihen, etc.)
• Erstellung und Veröffentlichung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt (Grundstücksmarktbericht)
• Erstattung von Gutachten über den Marktwert von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken
• Erstattung von Gutachten über die Höhe von Entschädigungen für Rechtsverluste und andere Vermögensnachteile in Enteignungsverfahren, etc.

Auf der Grundlage des Baugesetzbuches, der Immobilienwertermittlungsverordnung und der Gutachterausschussverordung sorgt der Gutachterausschuss auf der Basis der Marktbeobachtung für eine umfassende und für den Grundstücksmarkt unverzichtbare Markttransparenz.

Den Grundstücksmarktbericht 2024 für den Regionalverband Saarbrücken gibt es in der Kurz-Version kostenlos als PDF. Die komplette Version inklusive der wertrelevanten Daten erhalten Sie gegen eine Gebühr von 50 Euro bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Saarbrücker Schloss.

Vorangegangene Grundstücksmarktberichte:

Eine Übersicht der Gutachterausschüsse des Saarlandes finden Sie auf dem Portal des Saarlandes unter Landesamt für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung.

Einen Grundstücksmarktbericht für das Saarland finden Sie an anderer Stelle ebenfalls auf der Internetseite des Landesamtes für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung.

Gutachten und Wertermittlung

Mit hoher fachlicher Kompetenz erstattet der Gutachterausschuss unabhängig Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken (z.B. Erbbaurechte, Nießbrauch usw.), wobei die gesetzliche Grundlage das Baugesetzbuch, die Immobilienwertermittlungsverordnung sowie die Gutachterausschussverordnung liefert.

  • Der Gutachterausschuss erstattet die Gutachten auf Antrag von
  • Eigentümern bzw. ihnen gleichstehenden Berechtigten,
  • Rechtsinhabern am Grundstück,
  • Pflichtteilsberechtigten,
  • Gerichten und Justizbehörden
  • für den Vollzug des BauGB zuständigen Behörden und
  • für die Wertfeststellungen aufgrund gesetzlicher Vorschriften zuständiger Behörden.

Auch Kaufinteressenten können Gutachten für das beabsichtigte Kaufobjekt beantragen. Dazu benötigen sie jedoch die Zustimmung des Eigentümers.

Aufgrund einer vorher vereinbarten Ortsbesichtigung, sowie sonstiger objektbezogener wichtiger Daten, wird in einer nichtöffentlichen Sitzung von mindestens drei Gutachtern des Gutachterausschusses der Verkehrswert des Objektes ermittelt.

Für die Erstellung von Gutachten werden Gebühren erhoben, welche in der jeweiligen gültigen Gebührenverordnung festgelegt sind. Die Gebühren richten sich im Wesentlichen nach der Höhe des ermittelten Verkehrswertes. Beispielrechnungen sind aus den Tabellen ersichtlich.

Sind im Zusammenhang mit der Gutachtenerstellung deutlich über den üblichen Rahmen hinausgehende Mehrarbeiten erforderlich (z. B. fehlende Bauunterlagen, Wertminderung zu verschiedenen Stichtagen usw.) ist die ergebende Gebühr unter Berücksichtigung des Mehraufwandes um 10 bis 100 v. H. zu erhöhen.

Kaufpreissammlung

Die Führung der Kaufpreissammlung ist neben der Erstellung von Verkehrswertgutachten eine weitere wesentliche  Aufgabe eines jeden Gutachterausschusses und erfolgt durch dessen Geschäftsstelle. Sie ist eine Sammlung der Kaufpreise aller Grundstücksübertragungsverträge, die im jeweiligen Zuständigkeitsbereich eines Gutachterausschusses abgeschlossen werden und gibt dem Gutachterausschuss eine Übersicht der Grundstücksmarktlage.

Zur Führung einer Kaufpreissammlung nach § 195 Baugesetzbuch wird jeder zum Zwecke der Grundstücksübertragung geschlossene Vertrag (z. B. Kauf, Schenkung, Tausch, Übertragung) von der beurkundenden Stelle (Notar) dem Gutachterausschuss in Abschrift übersandt. Anhand dieser anonymisiert erfassten Datenbasis, kann der Gutachterausschuss wiederum wichtige zur Wertermittlung erforderliche Daten ableiten und schafft somit mehr Transparenz auf dem regionalen Grundstücksmarkt.

Die Führung der Kaufpreissammlung unterliegt strengen Datenschutzbestimmungen.

Oftmals können den Kaufverträgen jedoch nicht die eigentlichen Wertmerkmale entnommen werden, die zu einer fachlichen Auswertung jedoch von Nöten sind. Die Inhalte der Kaufverträge müssen daher von der Geschäftsstelle um weitere notwendige wertbeeinflussende Daten (z. B. Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Mieten) ergänzt werden. Hierzu ist der Gutachterausschuss auf die Unterstützung der Grundstückseigentümer bzw. Erwerber angewiesen. Zu diesem Zweck versendet der Gutachterausschuss Fragebögen zur zusätzlichen Datenerhebung.

Für marktgängige bebaute Objektgruppen (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) werden mittels der Kaufpreissammlung eine für die Wertermittlungen ausreichende Anzahl von Kauffällen vertieft ausgewertet, wobei diese nach Absprache mit den Eigentümern vor Ort besichtigt werden.

Nach § 13  Gutachterausschussverordnung (Auszug, September 2009)

(1) Behörden und öffentliche Stellen sowie öffentlich bestellten und vereidigten oder gerichtlich bestellten oder nach DIN EN ISO/TEC 17024 zertifizierten Sachverständigen sind im Einzelfall auf schriftlichen Antrag Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erteilen. Die Auskünfte dürfen nur Grundstücksbezogen erteilt werden. Die Namen und die Anschrift des Eigentümers dürfen nicht mitgeteilt werden. Der Empfänger darf die übermittelten Daten nur für den Zweck verwenden, zu dessen Erfüllung sie ihm übermittelt werden.

(2) Andere Stellen und Personen sind nach Maßgabe des Absatzes 1 nur solche Auskünfte zu erteilen, die Rückschlüsse auf den Eigentümer nicht ermöglichen (= anonymisierte Auskunft).

Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte auf Grundlage der Kaufpreissammlung abgeleitet werden. Diese Werte beziehen sich auf die Quadratmeter-Grundstücksfläche und werden für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Der Gutachterausschuss hat gemäß § 196 Baugesetzbuch (BauGB) und § 14 der Gutachterausschussverordnung des Saarlandes (GutVO) den gesetzlichen Auftrag, Bodenrichtwerte in einem Turnus von mindestens zwei Jahren jeweils zum 01.01. zu ermitteln und öffentlich bekanntzugeben.

Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sog. Altlasten (z. B. Verunreinigungen des Untergrundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (z. B. Böschungen), der Wert vorhandener baulicher Anlagen, Anpflanzungen etc. nicht berücksichtigt.

Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauplanungs- oder Bauordnungsrechts (z. B. Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden.

Die Bodenrichtwertkarten können kostenfrei in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingesehen werden. Wir bitten diesbezüglich ausdrücklich um vorherige Terminabsprache mit unserer Geschäftstelle. Für schriftliche Auskünfte wird eine Gebühr erhoben, telefonische Bodenrichtwertauskünfte werden kostenfrei erteilt.

Es besteht auch die Möglichkeit, über den kostenlosen Basisdienst „Geoportal-Saarland“, selbst eine Einsicht in die Bodenrichtwertkarte zu nehmen. Rückläufig sind hier die Bodenrichtwerte des gesamten Saarlandes ab 2010 einsehbar. Die maßgebende Definition des Bodenrichtwertes ist dort durch einen zusätzlichen Klick in die Karte abrufbar. Die einzelnen Umrechnungskoeffizienten sind jedoch bei den jeweiligen Geschäftsstellen der einzelnen Landkreise anzufragen.

Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.